商業(yè)地產(chǎn)是什么-商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略

大家知道什么叫做商房地產(chǎn)嗎？以下是PINCAI小編整理的關(guān)于商房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容，歡迎閱讀和參考！

商業(yè)地產(chǎn)是什么_商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略

商業(yè)地產(chǎn)是什么

商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義， 作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

商房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略

價(jià)值產(chǎn)業(yè)

商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈

商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)且粋�(gè)流程增值的過程，因此我們?cè)谒伎贾薪�立了這樣一個(gè)模型，從上述模型可以看出一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈從不同的角度看其實(shí)有兩個(gè)，既狹義產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈和廣義產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈廣義產(chǎn)值價(jià)值鏈中市場(chǎng)的狹義和狹義產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中的商業(yè)地產(chǎn)是兩個(gè)價(jià)值鏈的關(guān)鍵點(diǎn)，他們通過開發(fā)商連接，把一個(gè)無形市場(chǎng)轉(zhuǎn)化成有形市場(chǎng)，這是產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈開發(fā)的基本意義。狹義產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)菑慕?jīng)濟(jì)效益和微觀概念講的，是以開發(fā)商為龍頭的，整合了零售商，運(yùn)營(yíng)商，金融業(yè)和商業(yè)服務(wù)企業(yè)而形成的價(jià)值增值過程。也就是說狹義價(jià)值鏈?zhǔn)情_發(fā)商在開發(fā)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一開始就必須具備的思維模式。為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，開發(fā)商必須尋求投資者、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商商業(yè)服務(wù)企業(yè)和關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)介入，共同玩轉(zhuǎn)這個(gè)項(xiàng)目。廣義價(jià)值鏈?zhǔn)巧虡I(yè)地產(chǎn)的社會(huì)效益和宏觀講的，往往是無形的，是從消費(fèi)者需求開始的逆向營(yíng)銷的過程，逆向營(yíng)銷在美國(guó)已經(jīng)提出十幾年了，在中國(guó)有多少企業(yè)做到了，是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通過消費(fèi)者需求，商業(yè)經(jīng)營(yíng)，質(zhì)直制造供應(yīng)商改進(jìn)而產(chǎn)生的價(jià)值。廣義價(jià)值鏈?zhǔn)钦J(rèn)知形成了，只要你把狹義價(jià)值鏈做好了，他就會(huì)形成了，但是廣義價(jià)值鏈基本上是造勢(shì)的，我們?cè)?0年代學(xué)習(xí)的時(shí)候就學(xué)習(xí)了商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目。事實(shí)上掌握消費(fèi)者的心理，行為偏好，掌握個(gè)體投資者的承受力對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是十分重要的。

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈理論的意義：

首先從意義上看，它至少有這么幾個(gè)意義：

第一，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈有助于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具備正確的理念.

房地產(chǎn)是一個(gè)資本密集型和知識(shí)密集型的行業(yè)，具有高風(fēng)險(xiǎn)，高收益的理念，商業(yè)地產(chǎn)尤其如此，其成功雖然靠智慧，反思我們大部分失敗的商業(yè)地產(chǎn)都是貪心所致，要么是忽視了消費(fèi)者的研究，要么是很多政策傾向自己，忽視了關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的利益。產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈告訴我們，你想成功的開發(fā)必須重視整合這些產(chǎn)業(yè)，為相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供增值的機(jī)會(huì)。

第二，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈有助于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形成成功的思路.

這里提出產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈這樣一種模式也是簡(jiǎn)化這些東西，清晰思路。在商業(yè)地產(chǎn)策劃中，我們發(fā)現(xiàn)很多開發(fā)商從事沒有接觸商業(yè)地產(chǎn)，甚至從來沒有做過地產(chǎn)，就把房子蓋起來，這種情況太多了。在項(xiàng)目動(dòng)工之后就沒有了方向，為大家解決了一個(gè)非常簡(jiǎn)單的問題，就是產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，你把你的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目看成一個(gè)集成系統(tǒng)，涉及到方方面面的產(chǎn)業(yè)，不能光是開發(fā)房子這么簡(jiǎn)單。相關(guān)產(chǎn)業(yè)我們?cè)谀Ｐ蜕蠘?biāo)的非常清楚。

第三，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈模式有助于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形成有效的模式.

那是一個(gè)模式，而不是一個(gè)理念。首先是商業(yè)地產(chǎn)其前調(diào)查方面，與住宅開發(fā)不同，商業(yè)地產(chǎn)前期調(diào)查涉及的面廣得多。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容至少涉及幾個(gè)方面：一個(gè)是與住宅樓盤相同的必備的內(nèi)容，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、消費(fèi)者調(diào)研、密接調(diào)研等等。第二個(gè)是長(zhǎng)上方面的調(diào)研內(nèi)容，包括廠商、批發(fā)商、分銷商，零售商，根據(jù)項(xiàng)目的大小，這些都要考慮到本地基本涉及到的和外地部分涉及到的商家、廠商。第三個(gè)方面是關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的調(diào)查內(nèi)容，我們這個(gè)模型上面說的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)包括餐飲業(yè)、旅游休閑業(yè)、旅游業(yè)、培訓(xùn)業(yè)、傳媒、廣告業(yè)、咨詢策劃。第四個(gè)是服務(wù)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的`調(diào)研，包括會(huì)展、物流、信息和咨詢等等。對(duì)照這個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈模型，我們商業(yè)的調(diào)研思路會(huì)變得非常清晰。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)觀察

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)切忌盲目進(jìn)入三四線城市

隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)住宅的限購(gòu)、限貸，眾多地產(chǎn)商把目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。在12月9日—11日在深圳舉行的2011中國(guó)住交會(huì)的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則在商業(yè)地產(chǎn)熱的同時(shí)看到了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)所需要的資金、產(chǎn)業(yè)等新問題。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)肖曉儉表示，一方面是商業(yè)地產(chǎn)不斷增加后續(xù)運(yùn)營(yíng)需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)，另一方面也開始面臨電子商務(wù)的影響。證大喜瑪拉雅執(zhí)行總裁徐輝則表示，商業(yè)地產(chǎn)不能盲目進(jìn)入三四線城市。

行業(yè)情況

商業(yè)地產(chǎn)(BusinessRealEstate)，是房地產(chǎn)類別中按照用途劃分用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)品，也就是說這類房地產(chǎn)品的開發(fā)目的不是用于居住或其他，而是供商業(yè)活動(dòng)使用。商業(yè)房地產(chǎn)范圍很廣，包括商場(chǎng)(購(gòu)物中心等)、專業(yè)市場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所、休閑性場(chǎng)所和各類消費(fèi)場(chǎng)所的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)之所以成為投資熱點(diǎn)，除了樓市新政影響以及商業(yè)地產(chǎn)本身的升值潛力之外，更在于商圈的帶動(dòng)。商圈擁有巨大的人氣集聚效應(yīng)，由商圈來帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)銷售，已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)的一大運(yùn)作模式，想要讓商業(yè)地產(chǎn)真正迎來"春天"，還有賴于各個(gè)商圈多樣化的形成以及商業(yè)地產(chǎn)配套的成熟化。商業(yè)地產(chǎn)還處于初級(jí)階段，尚沒有成熟的模式可以借鑒，唯一能借鑒的也許只是建筑本身。失敗遠(yuǎn)多于成功，可謂國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)狀況。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)成為下一個(gè)亮點(diǎn)，這是地產(chǎn)界的共識(shí)，即便如此，對(duì)于資金壓力較大的開發(fā)商來說，還是不能盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，尤其要避免大體量的商業(yè)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)往往是慢熱型的，屬于長(zhǎng)線運(yùn)作。對(duì)于沒有進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商來說，靠商業(yè)地產(chǎn)獲取高額利潤(rùn)是有風(fēng)險(xiǎn)的。投入資金多、周期長(zhǎng)也是商業(yè)地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)之一。

總額增長(zhǎng)

2012年前7月全國(guó)新增購(gòu)物中心投資規(guī)模達(dá)到2200多億元，預(yù)計(jì)2012年全年可超過3000億元，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)投資預(yù)測(cè)超過1萬(wàn)億元。預(yù)計(jì)2016年這個(gè)數(shù)字將會(huì)增加一倍。上海、廣州等一線城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出了世界發(fā)達(dá)國(guó)家人均1.2平方米的商業(yè)面積，上海的人均商業(yè)面積超過3平方米，如果按照常住人口計(jì)算，也達(dá)到人均2.5平方米。當(dāng)供應(yīng)量超過市場(chǎng)的消化能力，就會(huì)有一大批商業(yè)物業(yè)滯銷堆積，開發(fā)商的資金鏈斷裂，進(jìn)而引起一連串的連鎖反應(yīng)。"分割出售"、"售后返租"、"地產(chǎn)大鱷+商業(yè)巨頭"三種商業(yè)地產(chǎn)模式被采用的較為廣泛。此外，商業(yè)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)出色的銅鑼灣模式、新天地模式和萬(wàn)科模式也較為流行。庫(kù)存增加造成土地市場(chǎng)更加低迷，2011年上半年對(duì)15家重點(diǎn)房企的檢測(cè)，土地主動(dòng)拿地明顯下降，顯示企業(yè)對(duì)后市的不確定性以及資金壓力最大。更多的開發(fā)商采取二、三線城市布局的趨勢(shì)，武漢成為拿地規(guī)模最大的城市之一。自住宅限購(gòu)之后，商業(yè)地產(chǎn)得寵。僅2011年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額接近萬(wàn)億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。然而，繼萬(wàn)億資金逐利商業(yè)地產(chǎn)后，2012年增量資金仍在源源不斷地注入這一領(lǐng)域。