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自行轉(zhuǎn)租房屋的法律后果

時(shí)間:2022-06-27 22:21:19 法律 我要投稿
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自行轉(zhuǎn)租房屋的法律后果

  在我們實(shí)際的生活中,很多人為了減少房租負(fù)擔(dān),沒有經(jīng)過房東的同意就找人一起合租,或者說就擅自把房屋轉(zhuǎn)租給他人,這種自行房屋轉(zhuǎn)租的行為是需要承擔(dān)法律后果的,那么自行房屋轉(zhuǎn)租的法律后果有哪些呢?下面我們一起來看看。

自行轉(zhuǎn)租房屋的法律后果

  自行房屋轉(zhuǎn)租的法律后果:

  根據(jù)我國(guó)《合同法》第224條第2款的規(guī)定,發(fā)生自行轉(zhuǎn)租時(shí),出租人可能解除合同,也可能不解除合同。出租人不解除合同時(shí),轉(zhuǎn)租關(guān)系仍然存續(xù),不致受到影響;而當(dāng)出租人解除合同時(shí),轉(zhuǎn)租合同是否亦因此而同時(shí)終止呢?答案應(yīng)當(dāng)是肯定的。由于次承租人與出租人并無直接的租賃關(guān)系,次承租人自然無權(quán)要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。至于次承租人是否可向承租人提出請(qǐng)求,則應(yīng)視次承租人是否為善意而定。次承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人未取得出租人的同意而仍與之訂立轉(zhuǎn)租合同的,應(yīng)無權(quán)要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。只有在次承租人不知或不應(yīng)當(dāng)知道承租人未取得出租人的同意,即誤信承租人的轉(zhuǎn)租為同意轉(zhuǎn)租的,承租人才應(yīng)對(duì)次承租人負(fù)違約責(zé)任。并且,自次承租人一旦知道轉(zhuǎn)租為非同意的轉(zhuǎn)租時(shí)起,即應(yīng)賦予承租人的轉(zhuǎn)租合同解除權(quán)。

  另一個(gè)問題是承租人與出租人之間的法律關(guān)系問題。承租人自行轉(zhuǎn)租,本質(zhì)上為違約行為,此時(shí),采限制主義和區(qū)別主義立法模式的國(guó)家或地區(qū)均允許出租人解除租賃合同。若依嚴(yán)格主義解釋,只要承租人有自行轉(zhuǎn)租的行為存在,出租人即有權(quán)解除合同。如此,對(duì)出租人利益的保護(hù)的確十分有利。

  再者,承租人自行轉(zhuǎn)租,是否構(gòu)成侵權(quán)行為,亦值得探討。當(dāng)出租人為租賃物的所有權(quán)人時(shí),承租人的轉(zhuǎn)租構(gòu)成對(duì)出租人所有權(quán)的侵權(quán)行為。上述觀點(diǎn)值得商榷。因?yàn)槌鲎馐俏镏袡?quán)人(僅討論所有人以自有物出租這種情形)通過合同將租賃物的占有、使用、收益權(quán)能移轉(zhuǎn)給承租人,而其自己僅保留處分權(quán)能并收取租金以為其他權(quán)能移轉(zhuǎn)之代價(jià),當(dāng)承租人自行轉(zhuǎn)租時(shí),盡管出租人與承租人之間的誠(chéng)信程度受到動(dòng)搖,租賃物的占有層次增加、受損可能性加大,但承租人應(yīng)就租賃物的損害向出租人負(fù)賠償責(zé)任。因此,出租人的所有權(quán)難說受到了侵害。因此,對(duì)于出租人的此種侵權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)不宜支持。

  另外,承租人自行轉(zhuǎn)租時(shí),其收取的租金是否為不當(dāng)?shù)美。出租人通過租賃合同收取租金而使承租人對(duì)租賃物為占有、使用、收益,承租人的自行轉(zhuǎn)租,其租金的收取,是其使用、收益的變相形式而已,出租人的租金并不因此而受損害。可見,承租人取得的租金并非毫無法律依據(jù),同時(shí)又不損害他人利益(尤其是次承租人的利益),與不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成相去甚遠(yuǎn)。

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