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擔(dān)保法房產(chǎn)抵押土地
擔(dān)保法中房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的規(guī)定
房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
一、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)概述
經(jīng)抵押雙方當(dāng)事人簽訂抵押合同并辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)登記后，依法成立的房地產(chǎn)抵押權(quán)即產(chǎn)生相應(yīng)的法律效力，抵押人與抵押權(quán)人之間應(yīng)依照合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是指?jìng)鶛?quán)已屆清償期而未完全清償時(shí)，抵押權(quán)人就抵押物的價(jià)值優(yōu)先受清償?shù)姆尚袨椤?/p>
房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍包括：(1)債權(quán);(2)利息;(3)違約金;(4)損害賠償金;(5)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人在抵押合同中對(duì)房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍有約定的，從其約定。
二、擔(dān)保法中的相關(guān)規(guī)定
第四十六條 抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的，按照約定。
第四十七條 債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押權(quán)人未將扣押抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的，抵押權(quán)的效力不及于該孳息。
前款孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。
第四十八條 抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。
第四十九條 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。
轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。
抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
第五十條 抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。
第五十一條 抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。
抵押人對(duì)抵押物價(jià)值減少無過錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。抵押物價(jià)值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。
第五十二條 抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。
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